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福州搜门面网 > 新闻动态 > 名流“赢”商 > 马光远:首套房贷利率上浮 房地产利益链断裂?

马光远:首套房贷利率上浮 房地产利益链断裂?

来源:每日经济新闻 时间:2011-10-19

事实上,早在今年年初,随着房地产调控的加码,上海、杭州等城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率。从2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率,又在基准利率的基础上继续上浮5%~30%,甚至50%,这不仅意味着购房者实际支付的利息成本增加了30%到40%,更重要的是,银行的这种举动是给未来的房价走势投下了一张否决票。考虑到商业银行和地方政府、开发商在整个房地产市场休戚与共的 “铁三角”关系,在决定市场未来走势的关键时刻,银行没有听任志强等开发商的鼓噪,而是根据自己的风险判断原则,通过提高房贷利率对房价看空,房地产牢不可破的利益链条上终于隐约可见一道被撕开的口子。

  不可否认,商业银行上调利率的举措,对房地产市场未来走势的重大影响。按照首套房贷利率最大上调幅度50%计算,意味着房贷利率已经超过了10%,等于至少加息了4次以上,这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。银行主动从地方政府和开发商的利益共同体中脱身,让楼市的走势不再扑朔迷离,应该说,房价拐点的到来已经只是时间问题。

  目前的房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转:首先,历经一年多的政策高压,房地产投资热明显在退潮,房地产交易暴跌,“金九银十”已经成为泡影,北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近3年来的新低;其二,房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅,和8月份相比,价格下降的城市有17个,持平的城市有29个。与8月份相比,9月份环比价格下降的城市增加了1个,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。可以说,从环比而言,房价基本已经停涨;其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化,而北京房屋库存超过了10万套,供需力量的对比发生了明显的变化;其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,绿城地产的负债率高达140%,处于要么降价,要么倒闭的生死边缘;其五,前期房价暴涨的一些地区,要么房价已经回落到2009年的水平,如北京通州的一些楼盘,要么出现资金链断裂的迹象,如鄂尔多斯。

  然而,房地产调控的历史告诉我们,中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈,不到最后一刻根本不敢轻言胜利,特别是最近欧美主权债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险,使得开发商对政策松动抱有强烈的幻想。比如,9月份的宏观经济数据在18日出炉后,一些市场人士就呼吁放宽货币政策,避免中国经济的“硬着陆”风险。尽管前9个月经济增速在9.4%以上,说“硬着陆”风险有点滑稽可笑,但也反映了房地产的利益链仍然在拼命为政策放松而努力。在这个时候,任何政策的风吹草动,对于房地产而言都是极其敏感的。佛山放宽限购,让大家担心政策又会功亏一篑;而商业银行提高利率,又让房价坚固的堤防被打开了一道明显的缺口,让市场看到了房价回归的希望。

  事实上,回到宏观经济本身,前9个月9.4%的GDP增长,尽管在改革开放30多年历史上不算一个很耀眼的数字,但在今年全球经济复杂多变,欧美经济几乎停止增长的情况下,能够取得这样的成绩实属超出预期,这是管理层未来坚持调控政策的底气所在。而最近温州民间借贷投机房地产引发的风险和中小企业的生存困境,事实上已经说明依靠房地产和投资炒作发展经济,最终不可避免会走向崩盘的危险。房地产可以毁了温州,毁了鄂尔多斯,同样也可以毁了中国经济。

  正是基于这样的认识,温总理在9月份 《求是》杂志发表文章明确表示,“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这不仅是给市场喊话,也是给中国经济的未来喊话。但是,这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑,而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示,尽管形势不错,但现在还不是弹冠相庆的时刻。作为房地产利益链条上的银行扛不住了,但这并不意味着上浮的房贷利率,就是钉向高房价棺材上的最后一颗钉子。

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